Tableau d'amortissement d'un emprunt

GuiZmoxXx
GuiZmoxXx
dans Algèbre
Bonjour a tous,

J'ai actuellement un dilemme que je n'arrive pas à résoudre concernant une proposition de prêt Immobilier.

Je vous présente mes deux propositions, et je vous explique ce qui me gène ensuite.

à savoir que :
- L'emprunt est fait sur 25 ans soit 300 mois.
- Le montant emprunté change légèrement mais ne devrais pas avoir beaucoup d'incidence sur la globalité du prêt.

Proposition A :

236.517 euros emprunté à un taux de 3,30 \%
Mensualité proposé : 1277,10
Coût total du crédit : 146.613


Proposition B :

234.494 euros emprunté à un taux de 4,01
Mensualité proposé : 1222,02
Coût total du crédit : 132.352.


Certain l'aurons déjà remarqué, avec une différence significative, ma mensualité est moindre pour la proposition B malgré un taux plus haut....

Soit l'un des deux agents s'est gouré monumentalement, soit en effet je n'y comprends rien.

Pour info, les taux pris, sont les TEG, les assurances inclues, donc cela ne vient pas des assurances.

J'ai besoin de vos lumières de matheux plus doué que moi SVP ! :mur:

Merci

Réponses

  • jacquot
    jacquot
    Bonjour,

    Les employés de banque ne calculent rien, ils ont à leur dispositions des tableurs pré-programmés semblables à ce que tu peux trouver en ligne ici, par exemple:
    Tableau d'amortissement

    Pour un capital de 235 000 € empruntés sur 300 mois sans assurance à 4% d'intérêt, tu devrais payer des mensualités de 1240,42 €
    Tu payes chaquue mois des intérêts sur le capital restant dû.
    La répartition intérêts-remboursement du capital de ces 1240 € évolue au fil du remboursement, la part des intérêts diminuant.

    Après, il faut bien regarder les conditions d'assurance.
    Je me suis déjà ému du mode de calcul des assurances liées aux emprunts que je trouve injuste: on paye souvent un pourcentage fixe du capital initial emprunté, et ce même le dernier mois.
  • GuiZmoxXx
    GuiZmoxXx
    Bonjour Jacquot,

    Merci ta réponse rapide en ce début de week end.

    J'ai noté toutes les informations que tu me donne afin de vérifier ca avec le/les banquiers le jour du choix venu.

    Je me pencherai sur les assurances,

    Pour autant, dans mon cas les taux données inclus les assurances,
    Cette différence est de 0,70 % et malgré cette différence j'ai une mensualité inférieur sur le taux le plus élevé !

    et par la même occasion une cout total d'emprunt d'environ 12.000 inférieurs....

    Est ce qu'une erreur aurai pu se glisser la simulation A ?
  • jacquot
    jacquot
    Oui, visiblement la proposition A n'est pas juste.

    NB: le calcul de la mensualité n'est pas simple, ni pour le banquier, ni pour le mathématicien, et le tableur est un outil bienvenu.
    Dans le temps, les banquiers avaient de tables avec des barèmes pré-calculés.

    Si tu as un ordi portable, emporte-le chez ton banquier quand tu iras négocier.
    Amicalement. jacquot
  • Maxime T.
    Maxime T.
    D'après mon tableur, la proposition A déconne.
    Si je reste sur le même capital, le même taux et la même durée: je trouve une mensualité de 1158.85€ pour un coût total de crédit de 111134€.
    Je ne suis pas tout à fait d'accord avec jacquot quand il dit que le calcul de la mensualité (connaissant capital, taux et durée) n'est pas aisé: on y arrive.

    Ceci dit, la mensualité due à l'assurance travaille sur le capital initial (comme le dit jacquot), donc ça complique les formules et ça rend le coût du crédit plus élevé.

    Une astuce pour mettre à profit ce truc c'est de faire un plan en plusieurs prêts et de rembourser celui qui a le taux le plus élevé en premier (négocier l'exoneration de frais de modulation): on ne paye plus d'assurance sur un prêt remboursé.

    Regarde aussi les IRA: sur 30 ans, tu auras peut-être besoin de revendre, ça sera une mauvaise surprise si tu les as pas négociés.

    Cordialement
  • GuiZmoxXx
    GuiZmoxXx
    Bonjour Maxime T .

    Trés bonne idée.

    Pour avoir croisé les informations avec un autre forum "Maths" la proposition A est en effet "foireuse".

    Ce qui me rassure, c'est que si le taux proposé pour la solution A est bien 3,30 mes mensualités seront bien plus simpa !

    Pour le remboursement anticipé c'est négocié, 10.000 minimum pour un remboursement partiel (aucun frais bancaire)
    Et pour un remboursement complet 3% du restant dû ou 6 mois. (selon le plus interessant pour le vendeur).

    Merci pour vos info, vous serez invités a la Cremaillere !

    Bon week end.
  • nina44
    nina44
    Le taux d'intérêt est appliqué sur le capital restant du tandis que l'assurance est sur le capital emprunté. Conclusion dans la proposition A tu dois avoir un méga taux d'assurance.
  • jacquot
    jacquot
    Toi aussi, nina44, tu veux être invitée pour la crémaillère ! :)-D
  • nina44
    nina44
    Non mais je suis sérieuse, je me suis posée la question il y a 2 ans, la réponse était dans l'assurance
  • GuiZmoxXx
    GuiZmoxXx
    Bonjour Nina,

    Ok tu auras droit au chipster...

    Plus sérieusement,

    concernant l'assurance voila le discour de la proposition A :

    0,30 par tête inclus dans les 3,30.

    Discour B :

    0,50 par tête inclus dans les 4,01 (3,50 hors assurance)
  • jacquot
    jacquot
    Encore ceci, GuiZmoxXx,

    Il semble que le simulateur en ligne que je t'ai indiqué dans mon premier message rechigne à prendre en compte le taux d'assurance.
    Mais tu en trouveras d'autres par exemple ici

    Je ne doute pas de la justesse de leurs calculs, cependant, je ne retrouve aucun des chiffres proposés par tes banquiers.
    Il faudra les interroger sur les modalités de calcul des assurances...
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