Crédit immobilier - Taux abject....

Bonjour,

[rédigé avant d'avoir pris connaissance de ton message, tu avais en fait trouvé tout seul]

Un taux d'intérêt, c'est sur une année.

Sur ton compte bloqué, le capital augmente chaque année des intérêts, de sorte que, comme tu l'as remarqué, les intérêts de la seconde année sont supérieurs à ceux de la première.
Si tu mènes le calcul sur 25 ans, tu verras que tu aboutis à la fin à la somme de 23 630 euros.
A peu près car je n'ai pas fait le calcul année par année, il y a des arrondis sur les centimes assez vite, que je n'ai pas faits.
23 630 euros sur 10 000 au départ, cela donne des intérêts cumulés de 13 630 euros.
Diras-tu, comme tu l'as fait pour le prêt, que ta banque t'a versé un intérêt de 136,30 % ?
Donc un peu plus de deux fois supérieurs aux 67 % de ton calcul.
Je n'ai pas mené le calcul sur le prêt, il faut voir dans le détail et je ne suis pas actuaire, je n'en serais pas capable, mais on est bien dans une fourchette de, disons, 2 à 3 %.
Je laisse la place à plus compétent pour approfondir, mais voilà l'idée de départ.

Bonne journée.

UDZR a écrit:

éviter de payer des loyers à fonds perdus toute sa vie

Le problème est que pour accéder à la propriété ...
[*** modéré *** Hors du sujet de la discussion, d'où tentative de détourner celle-ci.]

Prenons l'exemple d'un prêt de 200000 € avec un taux d'intérêt de 3% par an assurance comprise. Supposons pour simplifier qu'on rembourse la banque tous les ans la somme de 12000 € en un seul coup.

Au bout d'un an, la banque encaisse comme intérêts 3% de 200000 €, soit 6000 €, donc le capital restant dû est de 200000 - 12000 +6000 = 194000 €.

Au bout de deux ans, la banque encaisse comme intérêts 3% de 194000 €, soit 5820 €, donc le capital restant dû est de 194000-12000+5820 = 187820.

Plus généralement, si $c_n$ désigne le capital restant dû au bout de $n$ années, alors on a $c_0=200000$ et $c_{n+1}=(1.03)\times c_n-12000$.

On met cette formule sur un tableur, et on s'aperçoit que $c_{23}=5283$. Au bout de la 24e année, la banque encaisse comme intérêts 3% de 5283 €, soit 158 € et il faut rembourser le capital restant dû de 5283, donc la dernière somme à verser n'est que de $5283+128= 5441$ € et non plus 12000 € comme lors des années précédentes.

En tout, on débourse donc $12000\times 23+5441 = 281441$ €, donc le montant total des intérêts perçus par la banque est de $81441$ €, ce qui représente 41 % du montant emprunté. C'est évidemment nettement plus que 3%, mais c'est normal puisque l'argent prêté par la banque est rendu au bout de bien plus qu'un an en moyenne.

Maintenant, la question de savoir s'il est plus intéressant d'acheter ou de louer est complexe. Comparons la situation d'un locataire qui paye 10000 € par an de loyer (=5% de la valeur de l'appartement) au propriétaire qui achète l'appartement en remboursant 12000 € par an.

* Le propriétaire aura versé 81441 € d'intérêts à la banque, peut-être 20000 € de frais de notaire, 40000 € de taxe foncière, 20000 € de réparations et remboursé 200000 € capital, donc aura déboursé au total 360000 € pour se retrouver à la fin avec un capital de 200000 €. Ce capital est sous la forme de l'appartement, donc équivaut à un placement à 5% brut (auquel il faut enlever les taxes foncières, les frais de réparation, etc).

* Au bout de 24 ans, si le locataire s'astreint à débourser la même somme de 360000 €, dont 240000 € de loyer, il aura pu mettre de côté 120000 € qui, placés sur un compte rémunéré, s'élève à peut-être 160000 €.


Donc au bout de 24 ans, les situations financières du propriétaire et du locataire sont assez comparables, en supposant que le locataire ait fait l'effort d'économiser, ce qui demande un peu de discipline (alors que le propriétaire est, lui, obligé de payer la banque ou les taxes).

Ce calcul est évidemment théorique car il est rare que l'on reste 24 ans dans un logement en raison de : mariages, divorces, naissances d'enfants, départs d'enfants du foyer, déménagement pour raisons professionnelles... A chaque nouvel achat il faut encore payer des frais de notaire.

Donc finalement, il est en gros intéressant d'acheter si le rapport locatif (=loyer annuel divisé par la valeur de l'appartement) est nettement supérieur au taux d'intérêt de l'emprunt, et si on compte rester sur place au moins 5 à 10 ans.

Les calculs qui précèdent ne prennent pas en compte l'évolution des prix de l'immobilier, ni la comparaison avec d'autres types de placement risqués, mais ça devient de la spéculation.